Nájemní smlouva 2019: jak správně pronajmout byt

Nájemní smlouva 2019: sepsání se může zdát být poměrně jednoduché. Internet se hemží spoustou vzorů. Pětina Čechů bydlí v nájmu a většina si se smlouvami poradí sama: Co ve smlouvě chybí, se jednoduše opíše z jiného vzoru. Co se nelíbí, to se trochu upraví.

Realita je ale jiná. Nájemní smlouva na byt je totiž tak trochu minové pole – a to více pro pronajímatele než pro nájemce. Uspěchaná nájemní smlouva funguje jen do chvíle prvního rozporu s nájemníkem. Pokud k žádnému rozporu nedojde, může jít o skvělou obecnou pomůcku vzájemného vztahu, kterou – řekněme si upřímně – ani jedna strana po podpisu už nikdy nebude potřebovat znovu v detailu číst. V opačném případě ale dojde na velmi podrobné seznámení se se smlouvou a každá chyba v ní se pak pro pronajímatele mění ve spoustu ztraceného času, nervů a často i peněz.

Níže rozvedu hlavní chyby, které se často opakují v podomácku vytvořených smlouvách, a také rady, jak se jim vyhnout.

1. Původ vzoru

Pokud už jste se rozhodli ušetřit za právníka a nájemní smlouvu si sepsat sami s pomocí vzoru z internetu, přistupujte k tomu jako k počítačovému programu.

Pro všechny programy, které existují v placené verzi, existují také jejich bezplatné alternativy. Windows – různé verze linuxu. Word – různé verze textových editorů. Existují programy lepší, programy horší, a také programy zavirované. Se smlouvami je to stejně. Věnujte potřebný čas ověření si informací o zdroji, z nějž smlouvu stahujete.

2. Stáří vzoru

Často se opakující chybou je použití zastaralých vzorů. Byť už je rok 2018, internet je stále plný vzorů vycházejících z úpravy zákona č. 40/1964 Sb., která přestala platit ke konci roku 2013.

V horším případě současné legislativě neodpovídá celý vzor, v lepším jsou do něj jako pastičky naskládána jen některá zastaralá ustanovení.

3. Rozsah vzoru

Jsou dva základní přístupy, jak připravit nájemní smlouvu k bytu. Buď do ní můžete vypsat téměř všechna práva a povinnosti, nebo se soustředit na to hlavní a ve zbytku odkázat na ustanovení zákona a podzákonných předpisů.

V případě prvního přístupu často není jasné, do jaké míry ustanovení smlouvy představují odchylku od zákonného režimu a do jaké se snaží upravit něco jiného.

V případě druhého přístupu zase strany nemají jednoduchý přesný návod pro svůj vzájemný vztah a musí kromě smlouvy nahlédnout také do zákona nebo vyhlášky.

Realita je taková, že dokud nevznikne spor či jiný problém, smlouvu už asi nikdy neotevřete. A pokud vznikne, budete mnohem radši za precizní zákonná ustanovení.

Doporučuji tedy vycházet spíše z kratšího vzoru. Mějte ve smlouvě jen to nezbytné, navíc jen ustanovení, kterými explicitně měníte zákonný režim.

Zákon neopisujte, a pokud už se rozhodnete tak činit, dělejte to doslovně. Nezkracujte, neinterpretujte, nezjednodušujte.

4. Projděte si zákonný režim nájmu bytu

S tím souvisí potřeba dobře si načíst ustanovení § 2235 a násl. občanského zákoníku a udělat si jasno o zákonné úpravě.

Pomůže Vám to ve třech rovinách: uděláte si základní názor na kvalitu vzoru, který jste si stáhli. Zjistíte, které věci zrovna ve Vašem případě chcete explicitně řešit jinak a zda-li vzor ono řešení nabízí. Seznámíte se s omezeními, která zákon klade na pronajímatele.

5. Zákon chrání nájemce, respektujte to

Zákonná úprava je dnes v řadě ohledů méně rigidní, než tomu bylo dříve (např. možnost výpovědi bytu a s tím související povinnost zajistit náhradní ubytování). Přesto zákon stále klade vysoký důraz na ochranu nájemníkova práva nerušeného bydlení a výkonu domovní svobody. Opravdu detailně se seznamte s § 2235 odst. 1 a § 2239 občanského zákoníku.

Protože se můžete vsadit, že až vznikne problém, tak se s nimi detailně seznámí Váš nájemník. A když Vám pak jako reakce na doplatek na služby přijde dopis zpochybňující platnost poloviny ustanovení ve smlouvě, budete mít o “zábavu” postaráno.

6. Ověřte si osobu nájemníka

Ověřte si osobu, se kterou chcete uzavřít nájemní smlouvu. Google je Váš kamarád. Věnujte tomu dost času a nehleďte na to, že Vám nájemníka třeba doporučil nějaký známý. Chcete uzavřít vztah na dlouhá léta dopředu a nejlépe takový, co bude fungovat naprosto bezproblémově.

Pokud se Vám něco nezdá, nechte si to od zájemce o nájem vysvětlit.

7. Nenechte se ošálit

Dokud není smlouva podepsaná, nenechte se vmanévrovat do žádných příslibů. Výběr nájemníka neuspěchejte. Pokud zájemce převezme iniciativu a Vy zjistíte, že směřujete k podpisu, aniž by šlo 100% o Vaše vlastní rozhodnutí, tak se o to pečlivěji věnujte krokům dle bodu 6.

Podobně se nenechte “uchlácholit” ze strany třetí osoby v průběhu dojednávání nájmu. Rodiče pomáhají s výběrem bytu svého potomka opouštějícího hnízdo. Nebo starší pán podobně pomáhá své známé, která se ocitla v nesnázích – to přece nemůže dopadnout špatně?

Když už chce někdo za nájemce při dojednávání ztratit dobré slovo, nechť připojí také svůj podpis. Buďto přistoupením ke smlouvě jako strana, nebo jako ručitel za závazky nájemníka.

8. Nájem na dobu neurčitou je jen pro nejlepší přátele

Nájem na dobu neurčitou je jen pro nejlepší přátele, a i u těch si to dvakrát rozmyslete.

Nebo snad chcete řešit proces navyšování nájemného v souladu s § 2249 občanského zákoníku? Či mít v bytě v zásadě nevypověditelného nájemníka, se kterým jste se dostali do sporu?

Lahůdkou jsou pak případy, kdy nájemník obtěžuje sousedy těžko prokazatelným způsobem, případně tak, aby nenaplnil  zákonné výpovědní důvody…

9. Upravte si způsob automatického prodloužení smlouvy

Když už tedy smlouvu upravíte na dobu určitou (nejlépe jeden rok), tak si v ní také upravte způsob automatického prodlužování podle vlastní preference. § 2285 Vám umožňuje se v tomto od zákonného režimu odchýlit (nehledě na bod 5 výše).

Pokud totiž zapomenete nájemníka vyzvat k vyklizení, smlouva se dle zákonného režimu automaticky prodlouží na stejně dlouhou dobu jako původně. Tento účel Vám ale má plnit dodatek, ne zapomnětlivost.

10. Nic nepodepisujte a byt nepředávejte dřív, než dostanete jistotu (kauci)

Je to překvapivě častá situace: zájemce o nájem je nadšen z bytu, předem zaslané smluvní podmínky odkýval, se vším souhlasil. Zrovna na to spěchá, protože mu končí předchozí nájem, a ten který měl domluvený, mu někdo odřekl.

A ejhle. Při předem naplánovaném podpisu smlouvy a předání bytu nemá kauci u sebe, případně ji nestihl dle dohody zaplatit na účet, a má proto dobře znějící vysvětlení.

Pak ale dobře znějící vysvětlení dost dobře možná později uslyšíte také při otázce na důvod nezaplaceného nájemného. Nebo když budete řešit škody na vybavení bytu či stížnosti sousedů…

… nebo si smlouvu prostě nechte napsat advokátem

Že je toho trochu moc? Tak si smlouvu prostě nechte napsat advokátem. Pokud nepůjde o situaci zásadně se odchylující od obvyklých, pak Vás to bude jako jeden úkon stát cenu jedné hodiny standardní sazby.

Pokud žádný problém v budoucnu nevznikne, ušetříte si odpoledne strávené s deseti body výše. A pokud vznikne, ušetříte peníze, které byste jinak v budoucnu advokátovi platili za rozklíčování “smlouvy á la Google”, což v extrémních případech může přerůst v opravdu drahou záležitost.